¿Cuánto vale un piso en Carabanchel?

Factores Clave que Influyen en la Valoración

Heterogeneidad Urbanística: Este es el factor más influyente. El precio por metro cuadrado puede variar drásticamente entre la zona próxima a la M-30 (San Isidro/Comillas) y las áreas más exteriores, o entre las viviendas antiguas y las del PAU de Carabanchel.
Infraestructuras y Conexión con el Centro: La cercanía a la línea 5 y 6 del Metro y, crucialmente, al intercambiador de Opañel o Plaza Elíptica, sostiene la demanda. El acceso rápido al centro (a través del Puente de Toledo o la M-30) es una prima de valor.
Obra Nueva y PAU: Las viviendas en el PAU de Carabanchel (Programa de Actuación Urbanística) son generalmente más valoradas. Ofrecen edificios modernos, terrazas, garajes, trasteros y zonas comunes (piscinas, jardines), características muy escasas en el casco antiguo.
Potencial de Rehabilitación: El distrito tiene un alto volumen de viviendas antiguas. El valor de la propiedad está fuertemente ligado al estado de conservación del edificio y, en particular, a la capacidad de una reforma integral para modernizar la distribución y eficiencia energética.

Un Paseo por los Barrios y su Impacto en el Precio

La diferencia de precios en Carabanchel se explica principalmente por la edad y el tipo de construcción:

Barrio	Aspecto Clave	Influencia en el Valor
Comillas / Opañel	Los más cercanos a la M-30, la línea 6 de Metro y el Distrito Arganzuela. Comillas es especialmente valorado por su cercanía al Madrid Río.	Valor máximo del distrito. Alta revalorización y fuerte demanda por su ubicación «interior» y excelente comunicación.
San Isidro	Histórico, conocido por su pradera. Cerca del centro y del barrio de Puerta del Ángel (Latina). Ambiente muy consolidado.	Valor alto. Demanda estable y precios sólidos, especialmente en las zonas adyacentes a la Pradera.
Vista Alegre / Puerta Bonita	Zonas densamente pobladas y consolidadas, con buen ambiente vecinal y comercial.	Valor medio-alto. Precios más accesibles, pero con gran potencial de revalorización en propiedades reformadas.
Buenavista / Abrantes	Zonas más exteriores. Hogar de gran parte de la obra nueva del PAU de Carabanchel, donde la tipología de vivienda cambia drásticamente.	Valor alto (PAU) / Medio (Antiguo). El PAU tiene una alta prima de precio por sus calidades, mientras que la zona antigua es más asequible.

Posicionamiento de Carabanchel en el Mercado de Madrid

Carabanchel se encuentra en el tercio inferior de la tabla de precios de Madrid, pero con una velocidad de crecimiento superior a la media.

Mercado de Primer Acceso: Históricamente, ha sido un distrito de acceso a la propiedad para familias de clase media y trabajadora, con precios por metro cuadrado significativamente inferiores a la «almendra central».
Fuerte Recorrido al Alza: Las zonas de reciente desarrollo (PAU) y las colindantes con el centro (Comillas, San Isidro) están experimentando fuertes subidas interanuales (algunas fuentes hablan de repuntes del $15\%$ al $20\%$ en el último año), cerrando la brecha con distritos vecinos como Latina y Usera.
Rentabilidad para el Inversor: Su precio más contenido y su altísima demanda de alquiler (dado que es una zona muy poblada) lo hacen atractivo para inversores que buscan rentabilidad por alquiler.

Evolución del Precio de la Vivienda en Carabanchel

Tendencia General: El precio de la vivienda ha mostrado una recuperación muy fuerte y constante desde 2014, acelerándose notablemente en los últimos años.
Diferenciación: La obra nueva del PAU ha marcado un techo de precio muy alto, y el stock de vivienda usada ha ido detrás.
Proyección: Se espera que continúe la tendencia de crecimiento, especialmente en los barrios mejor conectados, a medida que la vivienda en el centro de Madrid se vuelve inalcanzable, desplazando la demanda hacia Carabanchel.

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